國泰金控全方位整合行銷人身財產理財顧問國泰101小房仲劉小瞳0952290359

上次跟大家分享的房地合一稅圖片資料，有些朋友跟我說還是看不懂太複雜，所以我找了一個看起來簡單一點的版本喔!

這是財政部的版本，大家可以參考看看喔!
其實房地合一稅最重要的點在於實際取得房子的時間點，而有新制和舊制的差別；新制和舊制差別則在於房子賣掉報財交稅的計算方式和稅率差~給大家看看喔^^

記者劉朱松／台中報導

台中市長林佳龍視察烏日高鐵特區的6.3公頃土地，表達打造烏日會展中心，預估經費12億元，可容納2,019攤，如再結合現有的高鐵車站專用區內的臨時展攤，總攤位數達5,000攤，將可滿足各類型的「大型專業展」需求。

林佳龍說，烏日、水湳的雙會展中心，均考量在地產業需求與展覽分工。其中，烏日會展中心將以產業展覽為主，搭配民間投資，發展成為全台會議展覽的中心；水湳會展中心定位，則以國際會議和消費展為主，再加上部分產業展。 另位於台鐵新烏日站旁約5.6公頃的E區地塊，因其位置具有引導周邊產業發展的效果，市府將協商高鐵公司採「專案讓售」方式，以引進優勢產業。市府已與高鐵局洽談，透過高鐵等交通連結，烏日將成為台灣新中心，同時把彰化連結進來，打造大肚溪兩岸的雙子城。

好房網News記者王震濂／整理報導 

房地合一稅拍板定案！不僅徹底顛覆既往的不動產課稅方式，也正式宣告台灣房市將正式告別「輕稅時代」，永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，雙北市等高價都會區須用舊制才能省稅，雖然有自用住宅的免稅優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額，預期到2016年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。 

黃舒衛進一步分析雖然這次房地合一稅改最大差異，在於稅基的計算， 

今年買房： 可適用房地分離舊制，也就是未來出售，只要持有超過兩年，除了課徵原本就有的土增稅，財產交易所得稅的部分是以建物的評定現值乘以固定比例作為稅基。

明年買房： 除了土增稅外，未來出售的所得，全部都要實價課稅。

好房網News編輯中心／綜合報導

政院底定版本，短期持有稅率最高為45%，以獲利400萬元為課稅門檻，400萬以下免稅，日出條款設在2016年元旦之後、以及2014年1月2日以後取得且持有2年以內出售，才受影響，目前所有的房屋持有者，約99%都不在規範內。

永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示，若日出條款設在明年元旦，則之前購入都適用房地分離舊制，仍享輕稅，因此現在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。 而針對這次的內容有七點提醒：

1.正式步入「重稅時代」 稅率全面上調，一年內交易稅率高達45%，與新上路的富人稅同級，而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅，以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調，房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

2.降低課稅門檻、擴大加稅的規模 原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬，現在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標準，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推，等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模，影響戶數從8400激增到48000，影響層面變廣！

好房網News記者蔡佩蓉／採訪報導

房地產不僅會隨著時間增值，出售時更是可以節稅。以一般自住民眾來說，房屋持有20~30年出售換屋，可能面臨1筆金額不少的土地增值稅，土增稅也是一般自住房屋交易當中最重的稅負，此時民眾不妨可記住土增稅重購退稅規則「時、地、人、皆、綁」，只要2年內「先售後買」、「先買後售」皆可達到節稅效果。

高雄市西區稅捐稽徵處人員指出，民眾可熟記5大原則，

第1、時：在2年內出售及重購自用住宅用地，從購買（或出售）土地「完成移轉登記」的2年內到「訂約日期」計算。

好房網News記者賈蓉 / 整理報導

報稅季節即將來臨，民眾若未主動按實際獲利申報繳稅，或拿不出買房成本證明，可能被國稅局要求繳交售價15％的推計所得課稅。財政部昨（1）公告今年個人售屋財產交易所得標準，除下修豪宅認定標準外，同時提高房屋評定現值比率，除台北市維持豪宅48％、其他住宅42％外，其他五都幾乎全面調高，以桃園幅度最大。

 財政部說明個人售屋財產交易所得標準，當民眾無法列舉成本售屋時，將參考房屋評定現值、公告土地現值，藉此計算售價中房屋所佔的收入，再用15％推算為所得課稅。

財政部換算，以北市一億元豪宅為例，按照房地比3：7得出房屋售價為3,000萬，以3,000萬乘以15％所得推計率，可得出售屋所得為450萬元，再依照5％至40％的所得稅率計算，即可得出需繳納的售屋所得稅。

萬萬稅！今年買、賣房7項稅制別忽略

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

政府缺錢的年代，「金援」就從查稅、增稅著手，其中房地產買賣衍生出的交易稅及持有稅，近2年也有變化，尤其包含財產交易所得、房屋稅、豪宅稅都有巨幅變動，因此今年買賣房屋，有7項稅制狀況你一定要留意。

 【土增稅】 2014年全台土增稅收由「正轉負」，不過，土增稅的調漲卻沒有停歇，2015年全台都會區土地公告現值皆調漲，包括台北市平均調幅10.63％、新北市15.17％、台中市11.06％、台南市12.49％，換句話說，今年屋主賣房的土增稅又增多了。

【財產交易所得】 財產交易所得雙北地區總價超過8000萬元、其他地區5000萬元以上的豪宅，需採「核實認定」方式申報。而屋齡愈輕的房屋交易，若沒採實質申報，也可能被國稅局查稅。

好房網News記者馮牧群╱綜合報導

越來越多銀行最近悄悄調升房貸利率，原意是為打擊投資客、調節放貸風險，卻也害努力存下第一間房的民眾購屋負擔加重，2％以下利率正式消失。其實申請房貸時，向銀行交涉的過程很重要，只要抓住重點，對爭取相對優惠的利率很有幫助。

想獲得更優惠的貸款利率或放款成數，勤勞一些是必須的，首購族不一定只能跟當地的銀行分行申請貸款，有些銀行同意讓分行跨區承作房貸，換句話說，不管你的房子在哪，只要多問多打聽，全台都有銀行可申請貸款。 即便是同一家分行，重複查訪也可能有不同效果。各家銀行的內規雖然相同，但實務操作上，每位行員的判斷不同，初步給予首購族的承貸條件、利率與額度也不盡相同。所以，今天問過明天再問，貸款條件或許會因行員而不同，建議可將對方的「口頭承諾」錄音存證，以免簽約才臨時反悔。

別忘了善用網路資源，例如批踢踢實業坊（PTT）上有貸款版，當首購族求助無門，利用這裡的人潮貼文，容易遇到善心網友提供諮詢意見，甚至有許多透過網路搜尋潛在客戶的銀行業務員，看見訊息會主動接洽，說不定可提供優惠承貸條件，不過要注意，張貼訊息應適度模糊處理，與業務員往來最好約在銀行見面，以維護自身安全。

好房網News記者曾威智／整理報導

隨著政府一連串打房政策下來，今年房市買氣可說是冷到谷底，但房價卻未見明顯下修，房仲業者統計近2年來房價後發現，去年雙北都還有7％以上漲幅，到了今（2014）年則只剩下3％左右漲幅，房價陷入緩漲階段。專家認為，買方觀望使成交量萎縮，但房價鬆動仍不明顯，在低利率環境支撐下，即使房價下跌，跌幅也不會超過1成。

根據永慶房仲網的最新統計報告指出，台北市房價去年漲幅為7.1％，今年至9月為止房價緩漲2.7％，平均單價從去年的78.3萬，今年9月已經來到80.4萬元；而新北市去年漲幅11.8%，今年9月為止漲幅來到3.1%，平均單價則從去年的39.3萬，漲到今年9月為止的40.5萬元。 雙北房價近2年陷入緩漲，成交買氣也未見起色，美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥在理財周刊表示，目前不論是買方還賣方都在觀望，交易量萎縮但房價鬆動不明顯，形成「有行無市」的特殊現象。他提到，支撐房價的重要因素在低利率，而利率又和經濟成長息息相關，台灣受經濟疲軟影響，預估未來仍將繼續維持低利率。 黃鵬䛥表示，國內的低利率環境，讓市場閒置資金過多，而房地產保值性強，自然會使資金流入，即使房價下跌，幅度也不致超過1成。好房網調研中心執行長倪子仁也說，台北市的房價所得比要降到10倍以下幾乎是不可能發生的，且在短期3～5年內也很難看見房價下跌3成。

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 

好房網News記者李玲玲／台北報導

近日有媒體報導指出，房地合一實價課稅最快2016年上路，房產專家田大權對於該政策是否能順利上路，感到存疑。他認為，政府打房都不把原則訂清楚，「不確定就是最好打房政策！」況且政策要上路，得先經過立法院，但大家對立法院效率沒有信心，到時等政策確定了，機會可能也就消失了，因此「真正的贏家現在都在買房！」

根據永慶房屋最新前瞻報告指出，今年第四季有52%民眾看跌房價，其中有44%認為短期小幅看跌3~10%，但長期價格修正趨勢會持續擴大。 永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋就說，今年下半年房市受到政策壓抑、選舉影響，加上房地合一課稅可望上路，建商又搶在容積限縮前蓋房，面對政策實施前、供給量大、價格好談的情況下，現在是積極進場議價的好時機。 房產專家田大權11日在公開演講上，也針對房地合一政策提出看法，他直言，房地合一根本就是「豬頭政策！」因為土地會增值，地價稅會越繳越多，但房屋會折舊，房屋稅就會越繳越少，因此將兩者合併意義不大。 田大權也說，房地合一將自住宅逾三千萬元的房子納入排富，這根本就是天龍國條款，「三千萬到了其他縣市，反而能買的房子更大更豪華。」他痛批政府打房，都不把原則訂清楚，搞得人心惶惶，「不確定就是最好打房政策。」 「就不要打到後面什麼都沒變，變成一場誤會...」田大權說，就是因為現在市場氣氛不好，才更要趁這時候看房子，否則「不景氣不敢追，大景氣追不上，到底該什麼時候才能買房？」但不管什麼時候買，能買到好房子才是重點，「房價不會等到你發財才漲！」就算一坪300萬元的帝寶打一折，22K年輕人也買不起，因此政府應該解決的是經濟問題。

【住展房屋網/台北報導】
年底九合一選舉話題，果然是愈來愈熱。尤其基於高房價民怨使然，此回選舉和過去幾次相當不同，反而是業者想盡辦法迴避的事件；要不是因為建照、使照取得時間拖延，今年928檔的供給爆量戲碼，應該早在上半年就上演。

不過年底選舉真這麼可怕？住展房屋網企研室認為，恐怕如鬼月一樣，只是表面理由。迫使業者搶在今年推案的真正原因，和3日的一則消息有關，那就是繼合庫後，台銀、土銀也開始限縮整批分戶房貸，且未來新申請房貸起始利率都將是2%起跳。此消息不但說明往後購屋負擔或難度將更高，更代表(房貸)利率走升的趨勢已愈來愈明確。

有關購屋一事，評估重點不少；但最重要的應該還是貸款條件，畢竟多數人買房都得申請房貸。而自99年央行祭出第一波信用管制後，貸款成數就開始受限；但真正關鍵是利率變動；因為只要高個半碼、一碼，每月要繳的房貸額就會多出數百甚至上千元；在什麼都漲的現今，皆是不小的負擔。

對此情況，近年一直有業者表示，(房貸)利率要拉高到4%以上，才會『感到壓力』。但這是十年前的經驗，放在今日已不適用；因為十年過去，台灣各區房價都拉高一倍以上，加上薪資原地踏步，一消一長下，房貸利率約超過3%，房貸戶就將明顯感到負擔提高。

台中市政府首度在精密機械科技創新園區推出「幸福好宅─勞工合宜住宅」，市府要求每坪均價不逾12萬元，第1次流標，第2次終於成功標售，由新業建設以3億4,210萬元得標，1,800餘坪土地預計興建200戶，每坪均價不超過12萬元。

台中市經發局長王誕生希望年底前開始預售，精密機械園區員工有機會搶先買到1坪12萬的房子。幸福好宅同時也保留10％、20戶對外出租。而不論租或售，價格僅為鄰近行情的6折左右，園區內勞工將被列為優先租售對象。園區內勞工若以貸款300萬元計算，以「首購族」身分配合內政部與財政部優惠房貸，每月本息僅需繳1萬4,587元。 而全國勞工平均年薪55萬元，房貸僅占月薪約1/3，尚稱合理，應可負擔。魏嘉銘說，台中市幸福好宅90％出售、10％出租，而且交由民間來蓋的作法，相當值得推廣，也可以解決年輕人或首購族住的問題。而只要能解決首購族買不起房子的問題，民怨就能大幅改善。

得標的新業建設董事長卓勝隆表示，1坪售價不能超過12萬，市府也嚴格要求建材和內裝，預計1坪營造成本約7萬多元，加上土地成本，業界認為利潤不高，但他以長遠來看，搶頭香興建，以後這些首換族、2換的換屋族，就是最佳潛在客戶。

記者黃琮淵／台北報導

中央銀行突襲打房，公文昨早以最速件送達全體銀行，完全不給空窗期，即日起實施。不過因此次保密到家、出手得相當突然，各銀行毫無準備，不少還在跑流程的貸款案件，因新制被迫喊停，搞得手忙腳亂。 中央銀行房貸管制新舊制對照。

中央銀行房貸管制新舊制對照。

央行前天召開第2季理監事會，宣布四大打房新制，由於是近2年來再度出招，為求慎重，央行前晚擬公文擬到晚上9點，就是要讓銀行在昨日開門前都收到公文，同步實施。

「真的很突然！」公股行庫昨日表示，雖已針對房價高漲區房貸進行自律控管，但與央行明文規範，在程度上仍有差異，尤其此次擴及桃園，當地分行過去沒有被管的經驗，昨日確實多花了點時間溝通。 公股行庫表示，央行這幾年緊盯房市，公股行庫首當其衝，許多房貸都不敢做，反而讓民營銀行趁虛而入，尤其新列入的8區，近幾年房價漲幅都相當明顯，加上投資者眾，對民營銀行房貸業務很補。

好房News編輯中心／台北報導

今年下半年房市怎麼走？永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋分析，2014上半年國外經濟情勢都相當樂觀，歐盟實施負利率、可能持續擴大購債規模，美國經濟復甦強勁，日本經濟表現也有起色，整體而言，全球經濟穩步復甦，利率仍處於歷史低檔，貨幣持續寬鬆趨勢不變。

在國內經濟方面，根據官方經濟數據統計，葉凌棋分析，國內外銷訂單連三月大幅成長、製造業採購經理人指數連續三個月呈現擴張，失業率創六年新低，消費信心逐月回升，MIB與M2缺口仍大，市場資金動能仍強，整體利率水準仍維持低檔，景氣指數也回穩，連續三個月都呈現綠燈，陸客來台觀光成長更為驚人。

根據統計，今年1-4月陸客來台人數已經突破130萬大關，較去年同期成長34%。今年陸客自由行人數呈爆發性成長，相較2011年，2014成長高達16.8倍，今年自由行總人數將突破百萬。且自今年8月起，將開放第四波試點城市，未來陸客觀光商機將持續成長。

整體而言，國內經濟成長率也逐季上修，顯示2014國內經濟前景相當樂觀。 在國內外經濟情勢都有一片看好的情況下，上半年唯獨房市表現差強人意，葉凌棋分析，上半年房市被市場學運、政治、社會及氣象等利空議題干擾，打亂了原本市場銷售節奏，導致329、520檔期旺季不旺，拖累了上半年房市表現。 加上，三月中旬太陽花學運影響，重大財經法案-兩岸服務貿易協議卡關，學運潮結束後，接著雙張會宣示打房「兩年房價跌三成」，銀行又緊接著進行房價跌三成壓力測試，到四月中旬，反核四遊行又開始，五月又進入梅雨季，連續三波梅雨到六月初，期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件，上半年房地產原本的銷售旺季329及520檔期全部被打亂。

葉凌棋表示，從2014年1-5月全台各都成交均價來看，在成交均價部份，今年1-5月七都中古住宅成交均價仍持續上揚，惟今年上半年房價漲幅已縮小，台北、新竹、高雄漲幅都在3%以內。奢侈稅以來，桃園及中南部價格漲幅大，桃園漲幅五成五最高，台中、台南、高雄漲幅都超過四成。顯示今年1-5月整體房價仍呈現高檔盤旋，不過漲幅有縮小趨勢。而奢侈稅以來，近三年房價，南部漲幅領先北部。 從交易量來觀察，葉凌棋分析，今年1-5月六都建物買賣移轉件數較去年同期均呈現衰退，六都合計衰退11%。六都中，台北、新北、台南較去年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成三以上，桃園量縮9.6%，高雄量縮6.1%，台中量縮5.6%。奢侈稅以來，全台各都會區交易量均呈現衰退，雙北衰退幅度達三成以上最多。

好房News記者林美欣／整理報導

買房可能是一生中最大筆金額的消費，為了減低買房人生的挫折，在真正下手之前，有些功課必須要了解，要準備。Business Insider網站提供了4點買房前必須要做的事，讓有意購屋的人作參考。

1.教育自己

簡單的說，就是讓自己至少成為半個專業的房產專業人員。這是從一個生手買家到行家的重要過程。因為地產市場幾年間也能有很大的變化，只有靠著不斷的充實自己去了解市場才能有利於不敗之地。其中有4個問題必須要深入研究，第1.甚麼類型的抵押貸款最適合自己。第2，該使用固定利率還是浮動利率；第3，研究了解買房所在區域的房市，是走向興榮或是衰退；第4，衡量自己的能力可以貸款多少。

2.選擇一個好的仲介

買房交易金額龐大，有些人心想如果能省下仲介費，靠自己與屋主接洽就可以省下仲介費，不過，房產交易過程複雜繁瑣，靠自己摸索不但需要許多時間，結果也常不盡人意，因此，也就是因為金額的龐大，需要更加的仔細小心，找個可以信賴、合格的房仲業者，可以省事，也相對有保障。 對房產買賣很有經驗的包租公律師蔡志雄在一次演講中提到自己的買房經驗，他說，買房需要一個好的房仲，但也需要某種程度的「主動積極」。他買房前一定先想清楚自己的需求，例如，在捷運站就能看的到的「捷運宅」，然後到附近所有的房仲房市「發名片」，請各家房仲如果有適合的物件就通知他，主動出擊提出需求，許多好的物件也許不需要透過上網看屋就直接流通到客戶的手上了，「勤快、積極」讓他收到很多看好房子的機會。 Business Insider網站建議，當你去仲介洽談時，一定要記得以下幾件事： 。他們有甚麼物件？那些物件適合你嗎？ 。他們在你想要的區域經營多久的時間了？他們真的了解這區的市場嗎？ 。他們是否在一些專門的租借買賣上特別有專業經驗？ 。你是否能完全的信任他們？

記者游智文／台北報導

台中市首條BRT今年7月將通車，房仲業表示，首條快捷巴士路線無論觀光人潮或通勤需求都很大，通車後除能紓解壅塞情形，也可進一步串聯各行政區，讓商圈和觀光效益做更大的延伸，將可為周邊房市帶來加分效果。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，台中共規畫6條BRT路線，首條通車的藍線，從台中車站至靜宜大學，沿線經過的科博館 (SOGO商圈)、新光/遠百商圈、東海/榮總商圈，都是成熟商圈，通車後，預料周邊住宅可受惠不少。

洪佩君建議置產自住投資可優先選擇「中正國小站」、「頂何厝站」、「榮總/東海大學站」，近商圈，生活機能佳，但房價相對便宜，增值潛力佳。

中正國小站　學區公園適首購

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

日前「雙張會」拋出非自用房屋稅稅率調高為1.3％至3.6％，引發全民加稅的民怨，財政部長張盛和14日便指出，夫妻名下自用住宅以3戶為限，一旦有出租或營業使用則依照新制稅率課徵，不過，看在房市專家眼裡，卻認為「根本是政府瞎搞！賦稅政策與住宅改房一定得並進，否則一點意義都沒有。」

近期房屋稅的增稅問題引發民眾強烈反彈，地政士公會全聯會名譽理事長王進祥更不客氣地批評，「政府完全搞錯方向，亂放消息不擇手段要讓房價下跌，但卻傷及無辜。」房屋稅是依據「使用現況」認定稅率，只要房屋是住宅使用，即便出租也按照住宅稅率，但未來只要夫妻名下超過3戶或住宅使用但有出租行為，都不能按照1.2％稅率申報房屋稅。

他指出，政府不要再將賦稅問題跟房價胡扯一通，這根本是兩件事情，尤其房屋稅提高對富人根本不痛不癢，但對一般尋常老百姓，多繳稅就是一件很痛的事。

他舉例，帝寶就算以3.6％課徵房屋稅，假設1年房屋稅變成3倍等於20萬元，還是比每年管理費動輒36萬元起跳便宜，但一般民眾從3000元房屋稅變成9000元，就是一件大事。

好房News編輯中心／整理報導

面對國內服貿學運衝突，讓今天登場的中央銀行例行理監事會議備受關注！

就之前央行所釋出的資訊觀察，雖然美國升息恐怕「蓄勢待發」，但一般預期央行本次理監事維持利率不變的機率較大，這也將是央行連續第11季未調整政策利率，不過面對2014年的下半年金融業者就特別提出六大問題，其中包括外界最關心的何時升息與是否有房市新管控措施外，另外像是台灣經濟展望、國內物價與新台幣匯價政策及人民幣離岸中心進度，都有待央行總裁彭淮南如何「破解」。

若是從國內行庫的觀察，其實目前台灣仍處在游資充裕的狀態，若是觀察最新的364天期國庫券標售情況，決標貼現率0.5％還創下2009年金融海嘯以來新低，也是歷年次低水準，如同元大寶華綜經院董事長梁國源接受工商時報的採訪說法，美聯準會升息應在明年，但若國際升息氛圍開始升高，尤其美國、韓國及大陸若提高利率，不排除央行會跟進。

另外房市可能會有新管控措施嗎？銀行主管多半認為，若是觀察央行的「對外說法」，像是公布2月購置住宅貸款餘額較1月減少等等，看起來央行再祭新措施「機率不高」，僅多又是由總裁再度「提醒」銀行們，別忘了房貸風險控管。

好房News編輯中心／台北報導

台經院日前公布2014年景氣預測，針對房市景氣台經院指出，QE減碼以及國內政策如利率緊縮等將影響房市交易量下跌約1成，但對房價影響較則較不顯著。

QE緩退確定，台經院認為，民眾手頭資金布局可能重置，可能流向股市或其他投資市場，將影響房地產投資；另外，國內影響因素如房貸利率緊縮政策，也是變數之一。 央行總裁彭淮南不斷「提醒」銀行辦理不動產貸款業務應注意風險控管，以免影響存款戶權益並造成提供的資金流入炒房市場，而各大公股行庫也陸續祭出房貸緊縮措施；而日前財政部對於豪宅稅的修訂案，針對無法提出取得成本者，必須以實際銷售價格的15%列為房產交易所得課稅，也確立了實價課稅的措施。台經院因此認為，2014是國內房市潛在變數最多的一年，也是動盪的一年。 另外，財經首長紛紛對房市表達篇空言論，使的買賣雙方對於價格、房市走勢的認差距拉大，台經院認為將影響交易量下跌約1成，但在房價下跌的機會不大。