國泰金控全方位整合行銷人身財產理財顧問國泰101小房仲劉小瞳0952290359

實價登錄成功上路後？

在實價登錄之前市場上流傳一則笑話，說如果我們還不讓不動產交易資訊實價登錄，則全世界就剩下兩個國家不動產交易不用實價登錄，這兩個國家就是古巴跟台灣，這是不是實情不得而知，但就我們熟知的一些國家都早就已經進入實價登錄的情況來看，我們不動產的交易還一直處在資訊不對稱的狀態，確實是落後其他國家很遠很遠。

好不容易在居住正義的大帽子之下，去年底政府修改了地政三法讓實價登錄有了法源依據，並在今年8月1日正式上路，10月中旬開放民眾查詢不動產成交行情。這與政府其他重大政務之推動看似小事一樁，實際上卻是國內房地產市場發展重大的一個里程碑，讓過去單方面掌握在賣屋者手中的不動產成交資訊，可以公開的攤在陽光下，只是在個人資料保護法的緊箍咒之下，民眾查到的成交資訊仍然是以區段化、去識別化的方式呈現，離真正的百分之百資訊透明化還是有一段距離，但是有實價登錄總比沒實價登錄來得好，這還是值得肯定的。

只是在實價登錄之後呢，主管機關內政部只是提供一個資訊查詢的平台就大功告成了嗎？顯然的後續還有很多從實價登錄衍生出來的資訊研究工作，有待政府部門或是委外來完成，包括有哪些工作呢？

一、定期發布各縣市平均房價走勢

自今年四、五月歐債危機新版爆發以來，國際經濟局勢持續走弱，國內房市受到波及，人氣及買氣皆下滑；更有愈來愈多聲音認為，接下來房價將下修。不過從成本、資金等角度切入，則會發現，還是有很多讓房價繼續墊高的理由存在… 

雖然曾有一、兩波回升反彈，然截至目前為止，本(一○一)年度房地產市場的買氣，確是呈下滑走勢的。這當中一部份原因，是政策異動調整造成觀望氣氛；從四月油電雙漲，五、六月證所稅復徵，到八月實價登錄新制都是。另一部份則是稍早又開始延燒的歐債危機，引發全球經濟前景不明，致使人們對未來感到憂慮、減少消費，最高額的房市交易亦然。 

不過，其實有很大一部份的觀望心態，是源於價格認知，因為現在愈來愈多買方認為，受到上述各政經因素衝擊影響，房價可能將會鬆動，因此想再等一等。然而，如果我們回頭看看，過去幾年房價上漲的因素，會發現這些條件或因素，未來還會持續成立或變化有限；換言

目前不管是各大房仲網站、或銀行網站，都可以提供簡單的房貸試算服務，讓購屋族判斷自身房貸繳納能力，與可購屋總價。舉例來說，如果貸款800萬元，按照目前利率水準2％計算，每月房貸本息平均攤還繳40,471元。以貸款額佔房屋總價8成推估，大約可以買1,000萬元總價的房子。如果這個金額負擔較重，每個月只能負擔3萬元左右房貸，則貸款額必須降為600萬元，可購屋總價也降為750萬元。

資金算盤2，如何儲蓄購屋自備款

按照前面推算的貸款與總價的關係，總價750萬元，自備款至少要準備150萬元。如果每個月以3萬元左右來儲蓄，預估年報酬率以5％估算，3年僅能存到113萬元，必須要4年才能存到155萬元。但若這段期間投資報酬率拉高，或是每個月投資金額提高，也可增加自備款的金額。

資金算盤3，預先評估升息風險

先前各家銀行為搶食房貸大餅，大多祭出首年低利率的優惠，因此房貸利率多採取「前低後高」，但因為未來央行可能逐步提高利率，除了首年優惠外，也要先試算一下，萬一未來利率大幅上揚，所可能產生的貸款負擔。建議民眾購屋前最好親自走一遭銀行，詢問房貸的相關問題，或者找熟悉房貸市場的代書，以便多了解財務風險。在這邊先幫購屋族試算一下，如果貸款600萬元、利率2％，每個月要繳3萬354元。但若未來利率上升到3％時，每個月要多繳2,922元。而如果貸款1,000萬元，利率2％，每個月貸款本息繳5萬589元，若利率上升到3％，每個月要多繳4,871元。

政府三大優惠首購房貸專案近期陸續到期，內政部推出的青年安心成家專案已截止申請，由於申請戶數僅占所有名額的六成多，剩餘名額將在今年內辦理第二次申請。另外，內政部住宅補貼方案將於9月上旬截止，由財政部主辦的「青年安心成家購屋優惠貸款」專案則於今年底到期，但國庫署官員表示，為了協助更多無殼蝸牛成家，已著手規劃延長辦理。

內政部營建署推出的「青年安心成家方案」，開放20至40歲、新婚兩年內購置住宅或育有子女，同時符合各縣市家庭年收入限制者申請，每戶最高貸款額度200萬元，前兩年為零利率，第三年起依申貸人身分不同，利率分別為0.842%、1.417%；8月底已截止申請。

內政部住宅補貼方案最高貸款金額為220萬元，利率在0.842%到1.417%間，將於9月10日左右截止申請。財政部的青年首次購屋優惠專案，最高貸款金額500萬元，符合其首購條件者，向銀行提出申請，可享1.72%到2.02%之間的低利率。銀行主管建議，如果購屋民眾買的房價較高，需要較高的申貸額度，可申請內政部的購屋專案，再搭配財政部推出的青年購屋優惠專案，舉例來說，如果申請內政部住宅補貼方案，再搭配青年首購專案，貸款額度即拉高至720萬元。

儘管政府的三大優惠房貸方案的低利率吸引首購族，但營建署官員表示，「青年安心成家方案」租屋補貼共1.5萬個名額，這次僅9300多人申請；購屋貸款補貼兩萬個名額，也只有13000多人申請，申請率約所有名額不到七成，與往年情況相比，可說是相當冷清。

政府實價登錄於2012年8月1日實施後，我的房子跌還是漲呢？這個問題恐怕很多人都關心，台南市工務局建築管理科副工程司謝岳龍表示：「整體來說，業界對實價登錄多半持正面肯定，儘管房價透明化不一定會帶來房價下跌，但能嚇阻房價不當哄抬，總是房市進步的第一步，未來更可望有健康積極的發展。」

謝岳龍表示，實價登錄後要炒作房價比較麻煩，未來實價課稅的政策仍未定，投資客相對一定會減少，買方轉趨觀望的氣氛也漸濃厚，因此接下來勢必將扭轉過去幾年由賣方主導市場的情勢。

政大地政學系教授張金鶚認為，實價登錄可增進民眾對價格的認知，買方不會再隨著銷售人員的話術起舞，未來就不怕業者亂哄抬價格，而且除了價格，成交量也一目了然，哪些地區的人氣只是炒作出來的，很快就會被戳破。房市好壞再也不是業者說了算，買賣雙方的資訊落差拉近了，價格的不合理就可望消弭，未來房價漲跌也會更即時反應。

一、內政部（以下簡稱本部）依據行政院九十九年七月二十六日院臺建字第○九九○○四○○三九號函核定之青年安心成家方案，為辦理住宅補貼業務，特訂定本作業規定。

二、本規定名詞定義如下：

（一）新婚：申請人於申請日前二年內結婚。

（二）育有子女：申請人育有未滿二十歲之子女，且該子女與申請人或申請人之配偶設籍於同一戶。

（三）新婚租屋：新婚且申請租金補貼。

台北市文林苑爭議讓不少民眾聽到「都更」就害怕，擔心自己住的房子，哪天也被列入都更範圍區域，根據統計，台北市屋齡超過30年以上的老舊房子有41萬戶，占了全市87萬戶住宅將近一半的比例，也就是說台北市居民有將近一半，都可能面臨到都更問題，當自己被劃進都更範圍時，不是你要不要參與，而是你不能不參與，居住正義和政府政策實施之間如何取得平衡，民眾如何自保自身權益，好房網提供以下幾點法則。

法則一：積極參與公聽會　意見疑問隨時提出
東亞建築經理公司總經理唐惠群表示，通常申請者在申請都市更新事業概要時，會針對住戶舉辦公聽會。公聽會除了當地居民外，也會邀請有關機關、學者專家和更新單元內土地、合法建築物所有權人參加。而受到各界注目的文林苑事件，後來之所以引發如此大的衝突，正是因為王家沒有參與公聽會，導致無從得知建商的都更計畫。其實，建商或申請者召開公聽會，就是整個都更案開始的最初源頭，也是住戶一開始就不能忽視的重要程序。

公聽會通常得提供「權利變換」的計畫內容，像是得公佈3家估價師事務所的估價過程、估價價格、條件等。另外，也得提供更新前的土地畫分結果、更新後的房地基本資料，像是各單元用途、面積、車位數量，每單元的價格，還有其他足以影響價格等重要事項。

除了法定程序的公聽會外，其實住戶也可以隨時要求建商、申請者或其他專業團隊召開公聽會，了解細節與內容。由於不少資訊都是在公聽會時發布，像是建築設計、選屋原則、蓋屋資金來源、安置方式或是租金補貼等，都與住戶未來的生活、財產有關，務必從一開始參與，仔細了解公聽會的所有內容，不懂的地方隨時提問，以免喪失權利。

五月份要記得繳房屋稅嘍

若我們是自己居住使用~可辦理自用住宅~比較節稅^^

如果曾經當營業場所使用，現在沒有的話

注意稅單上面是不是還是徵收營業稅

如果有的話~別忘了去改為自用住宅~稅率不同喔!!!

（中央社記者馮昭台北2012年4月28日電）在民國100年有賣房子的民眾，5月要記得報稅。因為辦過戶時只繳了土地徵值稅，售屋賺了錢要計算財產交易所得，如果虧錢也可以列舉扣除，都納入綜合所得稅申報。

如果不是換屋，去(100)年售屋者，今年5月可能要多繳一點稅。主要是因為這幾年房價大漲，財政部核定100年財產交易 (售屋)所得標準，首度採取按漲跌程度分區調整課稅比率，反映售屋獲利。

財政部官員指出，100年售屋所得調整的幅度，北部縣市要比南部大；直轄市及準直轄市（桃園縣）比其他未升格縣市高。

台北市及新北市為兩個重稅區，台北市售屋課稅所得額從99年度「房屋評定現值」的37%調至100年度的42% ，創史上新高。

新北市分成4級課稅，最高一級是板橋、永和及新店區，從21%調升至28%，增加7個百分點，漲幅33.3%。漲幅最大在三峽、淡水與林口區，課稅所得額自8%提高到14%，漲幅達75%。

此房位於台中市西屯區

近逢甲商圈，附近優質學區林立

交通機能方便，主要交通為西屯路‧河南路‧中港路

【網路地產王／綜合】

一般人想買好宅，會有哪些考量？房仲業者調查發現，民眾在考慮社區住宅的「內在環境」因素部分，最重視的並不是公設等「硬體」設備，而是包括「鄰居品質」以及「社區管理」等「軟體」素質！

■　遠親不如近鄰 安全管理最重要

「千金買厝，萬金買厝邊」業者認為這個調查結果顯示，民眾購買社區住宅時，有超過七成五消費者首重「住戶素質」，其次也有超過七成民眾重視「社區管理品質」，另外有將近五成民眾會注意「社區環境景觀」，遠勝於比例只有一成六的「社區硬體設備」選項。

好房網傳媒中心經理李建興分析原因表示，一般人認為現代人、尤其是住在都市的人比較冷漠，跟鄰居互不相識，可是從這一點來看的話，即便跟鄰居的互動不多，但鄰居的素質好不好，跟這棟大樓管理住戶，不管在門禁安全或整體的管理，重視的人還是為數不少。

配合財政部地價稅稅籍及使用情形清查作業，台北市稅捐處今（101）年將全面清查台北市的自用住宅用地，如果查獲有不符規定者，將依法補稅並處罰。

台北市稅捐稽徵處處長黃素津昨（28）日表示，依土地稅法規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，要同時具備五個要件，缺一不可。

她說，這五個要件包括土地所有權人或其配偶、直系親屬要在該地設立戶籍。

地上房屋無出租，也無供營業使用。

土地所有權人及其配偶、未成年子女適用自用住宅用地課徵地價稅以一處為限。

每年1月的科隆家具展，是引領世界家具、家飾潮流的3大展之一；頂著2012年第一場重量級家具展的光環，尚未正式開展就已受到各方注目。《好房誌》特別從科隆家具展取得第一手資訊，帶你一睹今年最新潮流美學。

今年科隆家具展的最大特色，包括首次舉行的嶄新會展模式LivingInteriors，展示品項囊括了家具、浴室、地板、牆壁與燈光所完美組成的室內空間。此外，另一項特點是「純淨村」（Pure Village）的設置，「純淨村」是以展覽的形式提供創新品牌和產品的展出，而它的大廳空間，則是讓年輕的創意人才展現設計理念的場域。

Markus Majeru認為，2012年展出家具的最大特色就是「小型化」的趨勢。因為日益增長的單身族群和頂客族需要更輕巧與多功能的家具，且住家空間日漸狹小，各區域的分界也更模糊，因此小巧、具有靈活性且方便收納的家具，成為當紅炸子雞。此外，不單是住家空間，小型書桌、辦公室與軟件家具也朝著愈來愈小的設計方向邁進。

法國家飾品牌Ligne Roset在2012年科隆展，大膽採用25組年輕新銳設計師，展現青春活力。展上推出的最新作品ELYSEE，是一款橘紅色系亮眼的沙發座椅，它是曾為法國龐畢度總理設計沙發的設計師PierrePaulin所設計，外型圓滾可愛、小巧，放在空間中如同軟糖般灑在地上，充滿趣味。

2012龍年選後永慶購屋趨勢大調查顯示(參考圖一、圖二)，選後高達五成三受訪民眾看跌下一季及未來一年房價，相較於選前高達五成五及六成看跌，顯示選後民眾對房價有稍微好一點，但受到國內外經濟情勢不明影響，整體來說，民眾對房價看法仍呈現悲觀，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，現在民眾購屋回歸理性，不會再盲目追高追漲，如此高的比重看跌房價，證明了當前唯有價格下跌民眾才願意進場購屋，對於房價修正存有高度期待。

而在進場購屋時機方面(參考圖三)，總統選前高達14%民眾回答「不知道」，但選後僅剩5%，而原本選前僅34%民眾回答【是】購屋好時機，選後大幅增加到44%，顯示選後民眾對房市信心有稍稍回復，但目前歐債危機仍在發展中，國內經濟景氣連兩季呈現衰退藍燈等整體經濟環境仍不明朗情況下，還是有過半數民眾不認同未來半年是購屋好時機。

葉凌棋分析，選後政治穩定有助於購屋信心回升，原本代表觀望的【不知道】的比重大幅下降，房價看法比選前稍微好一點，不過多數仍看跌，顯示民眾高度期待房價能合理修正後再進場。而從大台北房市景氣訊號來看(參考圖四)，原本2011q3歐債時期，房市景氣呈現多空交戰、好壞各半拉鋸局面，到2012總統大選前呈現觀望，空頭佔上風，缺口拉大，但選後政治不確定因素消除，缺口又逐漸縮小，顯示選後房市信心有稍稍回復。

雖說房屋價值夠，就不需要保證人，但對於月薪不高的上班族，想要順利貸款買房子，可以找一個強而有力的保人作依靠，如信用紀錄良好的現任公教人員、大型企業員工等，一樣可以與銀行談到最佳房貸條件。

所謂強而有力的保人，一般而言，包括軍公教人員、前500大企業員工，或是公司與該行合作的優良薪轉戶，且薪水達一定標準者，也會被銀行視為優良客戶。尤其在前百大企業工作過一段時間，本身又高薪者，更是銀行眼中的「富爸爸」，如果這些高薪族群願意當保人，銀行絕對會以禮相待，給予較佳貸款條件。

有人形容銀行是吃人的金融怪物，但只要了解銀行的運作方式與借貸的遊戲規則，經營彼此的信任感，跟銀行打交道做好朋友並不難。「常聽到有人說買了房子就變成『屋奴』，必須縮衣節食。事實上，成家購屋是人生必經的階段，如果懂得規畫，清楚自己的消費習慣，房貸絕對是理財、抗通膨的好方法，可以幫助自己在只領小薪水的情況下，快速累積到人生的第一桶金。」